顧問先の経営者から「不動産投資を考えているので融資を」と相談されたらどう答える？

「会社への融資ならサポートできるけれど、不動産融資は専門外で…」と関与しないのも一案。でも、できれば「一緒に取り組みましょう」と言いたいですよね。

こんにちは。株式会社ネクストフェイズのヒガシカワです。

中小・零細企業を支援する士業・コンサルタントに、経営者から寄せられる相談は多彩です。しかも、いつも本業の事業に関するものばかりとは限りません。

経営者A

現金に余裕ができてきたので
気になっている収益不動産の購入を検討したい

経営者B

遊休地があるので
駐車場サブリースを考えている

経営者C

今の事業からは徐々に引退し
投資マンションを持つ方向に舵を切りたい

…など、不動産に関わる相談もあるでしょう。一時期ほどではありませんが、個人の不動産投資ニーズは今も高いままです。

こうなると、銀行融資が必要。とはいえ不動産融資は事業性融資とは審査ポイントが違い、いつもの融資サポート業務に比べるとアドバイスしにくいものです。

「不動産への融資については詳しくないので、銀行さんに相談してみては」とスルーするのもいいのですが、日ごろお世話になっている経営者の力になりたいと考えるのも人情。

そこで、大いに参考になる特集を組んでいる金融機関向け専門誌『近代セールス2023年2月15日号』を紹介します。いつ不動産融資の相談が来るかはわかりませんが、勉強のつもりでひととおり目を通しておけば、急な専門外の相談にもあわてずに済むはず。

一般的な事業融資の相談にのれる専門家も数が限られているなか、不動産融資までアドバイスできる専門家は、きっと重宝されることでしょう。

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 ●近代セールス社

『近代セールス2023年2月15日号』目次

『近代セールス2023年2月15日号』の特集は、「適切な不動産融資の見極め方」。

金融機関が不動産融資を行う際のポイントについて解説しています。裏返せば、士業・コンサルタントが経営者から相談をうけたときに「使える」ということ。まずは目次をご紹介しましょう。私が考える注目記事は後述します。

▼規模が大きい不動産融資は魅力的だけど…

▼＜マンガ解説＞融資の5原則で適切な案件を見極めよう

▼要点をつかむ！　主な不動産融資案件の種類を知っておこう

▼基礎から理解！　融資可能額の目安となる評価額の算出方法

▼不動産融資の見極め方を理解しよう

注目記事（1）-不動産投資の用語

不動産投資の相談にのるため、ぜひ知っておきたい用語がいくつかあります。8～9ページ「融資の5原則で適切な案件を見極めよう」に、不動産投資の用語が解説されています。

ここで解説されている「利回り」「DSCR」[LTV」は、金融機関が不動産融資を行うときの基本的な判断基準。これらの数値の計算方法は、ぜひおさえておきましょう。相談されたときにすぐ算出できれば、「だいたいの目安」を相談者と共有できて話を進めやすくなります。

また、この記事で私がとくに注目したのは以下の指摘です。

「個人による賃貸業向けの融資」は減っているが、「不動産業向けの融資伸び率」は21年に底打ちして上昇に転じている

今後、不動産融資の相談件数が増える可能性を示唆しています。これは興味深いですね。

注目記事（2）-要点をつかむ！　主な不動産融資案件の種類を知っておこう

不動産融資といっても案件の種類はひとつではなく、さまざまなタイプがあります。また、それぞれのタイプで審査ポイントも違います。

10～11ページ「要点をつかむ！　主な不動産融資案件の種類を知っておこう」では、「個人向け」「法人向け」融資案件についてそれぞれ解説しています。

ここで解説されている案件は下記の通りです。

●（個人）アパートやマンションへの融資
●（個人）サブリースのアパートやマンションへの融資
●（個人）駐車場など事業用物件（土地取得）の融資
●（法人）アパートやマンションへの融資
●（法人）オフィスなど事業用賃貸物件への融資
●（法人）不動産売買業者に対するプロジェクト融資
●（法人）事務所取得（移転）で必要となる融資

注目記事（3）-基礎から理解！　融資可能額の目安となる評価額の算出方法

金融機関が不動産融資を行うときに見るポイントは、基本的に以下の3点。

１／物件の担保力
２／事業性
３／経営者本人

12～13ページ「基礎から理解！　融資可能額の目安となる評価額の算出方法」では、「物件の担保力」を算出するための計算手法を解説しています。

不動産の購入価格が適正でないと、金融機関は融資をしません。士業・コンサルタントも経営者から不動産融資に関する相談を受けたとき、まず行うべきは「購入価格が適正かどうかの判断」。算定する計算方法がわかっていれば、その価格が適正かどうか即座に判断できます。相談者には頼もしく映るでしょう。

本記事には不動産の種類ごとに評価する計算方法として、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」についての考え方と計算式が記載されています。自分でも不動産価格を計算できる知識を身につけることができるでしょう。

注目記事（4）-事例で理解！　不動産案件のチェックポイント

いくら不動産融資に関する知識を身につけても、経験がなければピンときませんよね。

15～24ページ「事例で理解！　不動産案件のチェックポイント」では、不動産融資案件の事例が4つ紹介されています。これらの事例を見ることで不動産融資案件に対するイメージが明確になってくるでしょう。

また、その融資案件を金融機関が審査するときに見るポイントが細かく書かれています。これらのポイントをおさえて不動産融資を申請する際に添付しておけば、審査に有利に働く資料を作成することも可能になります。

ここで解説されている案件は下記の通りです。

（1）個人の賃貸アパート
収支の見込みや事業意欲を見て将来性を見極める

（2）オーナー経営者も住む賃貸不動産の建設
不動産収益を返済財源と捉え企業全体の属性も見極める

（3）遊休地を駐車場として利用
立地条件や近隣の相場に着目し経営の優位性を見極めよう

（4）複数テナントが入居できるビルの建設
キャッシュの予測に注目し空室や賃貸料は厳しく見積もる

ぜひ『近代セールス2023年2月15日号』で、これから増えてくる可能性の高い「不動産融資案件の相談」に応えられる知識を得てください。

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今後はコロナ融資の返済ができず、リスケに向かう事業者は確実に増加。リスケが増えると、金融機関は融資を絞ってくる可能性が高くなります。しかし融資を行わないことには、金融機関は収益を上げることができません。

そこで彼らは不動産融資に着目しているのですね。一度の融資額は大きく、金利は比較的高め、さらに融資期間が長期にわたりやすいなど、取り扱うメリット大です。

それはつまり、士業・コンサルタントが紹介する顧問先経営者の不動産融資が優良案件なら、積極的な対応が期待できるということ。

実際、本誌でも「不動産融資案件を持ちかけられてテンションが上がる若手行員」が漫画で活写されています（その後、冷静になろうと上司にたしなめられるのですが）。不動産融資の門外漢にも金融機関の姿勢がわかりやすい、必読の導入部分です。

といっても士業・コンサルタントとしては、どの金融機関に案件を持って行くかが大切。不動産融資案件サポートの最初のステップが、「金融機関の目利き」です。

たとえ相談者のメインバンクでなくても、不動産融資に積極的な金融機関と良好な関係を構築できれば、紹介する不動産融資案件に前向きな対応をしてくれやすいでしょう。

そんな「積極的に融資に取り組んでもらえる金融機関を目利きするための知識・ノウハウ」を身につけるためのヒントが手に入ります。

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